地产颓势缓解！河南头部房企70岁创始人发声：力争明年完成保交楼

在9月底系列宏观利好政策发布一个多月后，年近70岁的建业集团掌舵人胡葆森时隔两年首度集中面对媒体。

自2021年下半年起，河南本土地产大鳄建业被陆续曝出财务压力问题，美元债逾期、多个地产项目未按时交付、集中处置旗下资产等现象，一度引发市场关注。建业集团旗下四家港股上市公司市值持续缩水，三家已经沦为“仙股”。

在这次媒体交流会上，胡葆森详细介绍了该集团保交楼工作的推进情况及债务化解问题，直言当前市场形势已发生向好转变。在接受证券时报·e公司记者采访时，他也提出了地产行业发展进入从规模化到高质量化发展的新阶段的观点，明确了该集团后续发力的方向。

作为长期扎根人口大省河南的地方房企龙头，建业的动向折射出河南地产市场的冷暖。就在11月7日，郑州市住房保障和房地产管理局最新发布关于征集收购存量商品房用作保障性住房项目的公告，继续为市场“去库存”发力。

实探保交楼项目 建业力争明年完成“还债”

2018年地产市场发展如日中天之际，建业集团在郑州航空港区重资拿下“地王”，意欲打造区域内标杆住宅项目“建业云镜”。然而经历疫情及楼市景气度下行的接连洗礼，这一项目几度因资金短缺面临中断建设，如今距最初设定的交付时间，已延期近两年。

“该项目共规划建设住宅866套，其中保交付503套，整体工程完工计划时间为今年11月30日，预计12月31日前竣备交付。”11月7日，证券时报·e公司记者来到云镜在建工程看到，目前项目楼体部分已基本完工，工人们正在推进小区公共区域的施工工作。该项目负责人透露，目前项目在售的800余套房源仅剩约30套，项目的建设、销售与交付工作已进入尾声。

自2021年逐步显现流动性压力以来，“保交付”成为建业集团的首要任务，而云镜项目建设资金的纾困路径，也或是该集团近年来筹资建房的缩影。

据了解，在2022年首度出现资金压力暂停施工后，云镜项目接连收到航空港区管委会及保交付专班协调的两次平台公司借款共计4920万元，暂时确保了项目施工不间断。

2024年初，住建部、金融监管总局联合发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》指导各房企自主申报白名单项目，并为相关项目提供信贷支持。当年6月，云镜项目就在成功获批郑州市第三批白名单融资项目后，获得融资放款7483万元，使得保交付建设资金问题得到彻底解决。

保交付资金的来源，不仅是各级政府的资金支持。

近月来，在全国多地加快城中村和危旧房改造，大力推行“房票”安置的浪潮下，2024年8月，云镜项目未售房源共计328套也进入了房票安置销售房源超市，促使项目得以快速销售。库存出清，不仅使该项目获取足量保交付建设资金，也为后期偿还各方借款和银行贷款找到出路。

就在11月7日，郑州市住房保障和房地产管理局发布相关公告，由河南铁建投城市建设发展集团有限公司、郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，推进收购存量商品房用作保障性住房进行配售或配租，加速市场“去库存”。

从资金到政策的系列“组合拳”，为建业集团保交楼推进提供了助力。

据建业地产总裁杨明耀介绍，截至2024年10月31日，该集团年内已累计交付6万套，交付面积819万㎡。而2021年至今，建业累计交付已超32.1万套。

“目前整体需要交付的房子还剩5.9万套，保交楼压力的高峰期已经过去。截至目前，建业大部分保交房存在‘困难’项目都已逐步找到化解路径并取得突破。”杨明耀称。

对于剩余的保交楼任务何时完成的问题，11月7日胡葆森也明确，“力争明年年底前全部解决。”

本土大鳄颓势缓解 河南地产市场现回温

“根据相关政策指导，进入房票安置销售房源超市的住房，每平方米售价为6000元。以公司的建造成本测算，肯定是卖一套亏一套的。”采访中，云镜项目负责人坦言，由于项目用地采购价格高企等因素，项目完成保交付任务的同时，也预计要整体出现亿元规模的亏损。

这样的亏本项目在建业并不是个例，企业的资金压力也可以想见。

2021年9月，一份建业集团《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》在网络流传，使得这家河南地方龙头企业受灾影响显现。

彼时证券时报·e公司记者就从建业集团获悉，受水灾和疫情冲击，建业旗下多个项目和业态受到不同程度影响，灾情对建业造成直接的经济损失达5.5亿元。

此后，建业集团启动了系列“瘦身健体”经营策略，不仅通过出让旗下商业不动产项目资产运营权及文旅项目股权等方式盘活不动产，还易主了培育近30年的建业足球队以回笼资金。

即便如此，在2023年，建业还是未能守住自己保持了30年的“金融机构零拖欠、税务部门零偷逃”记录。

2023年6月23日夜间建业地产（00832.HK）公告，未能在宽限期结束之前支付2024年到期之7.75%优先票据的利息，将暂停向所有境外债权人进行支付。

作为此前地产行业为数不多境外债尚未“爆雷”的房企，建业地产在2021年行业整体入困后，曾坚持连续多次完成了到期境外债券偿付。此番“失约”，也是该公司首度境外债券偿付逾期，折射出建业集团流动资金紧张状况已进一步加剧。

彼时建业地产表示，自2021年下半年起，中国房地产行业的宏观环境发生巨大变化。集团已探索多种债务管理活动，包括延长其债务期限、改善现金流管理，以增强流动资金状况。

据最新披露的公告，在楼市景气度依然处于低位的当下，建业集团旗下的地产主业依然维持亏损。

建业地产最新中报显示，截至2024年6月30日，该公司半年度亏损同比扩大，录得股东应占亏损26.09亿元，上年同期亏损11.92亿元；基本每股收益为-0.88元，同比减少117.48%。

中报同时披露，截至2024年6月30日，该公司的现金、现金等价物及受限制银行存款的总值约为15.76亿元（截至2023年12月31日约为21.44亿元）；净接待总额约为220.44亿元（ 截至2023年12月31日约为213.66亿元）。

对于债务问题，11月7日建业集团副董事长王俊也介绍，建业地产美元债重组一直在有条不紊地的推进，已经与主要投资人进行了多轮沟通，并在此基础上形成初步方案。

“公司的美元债结构比较简单，是纯信用贷款，没有抵押物。”他明确，美元债化债工作将很快取得阶段性的进展，也将适时对外公布相关信息。

建业对于化债的信心，或来源于对地产市场的向好预期。

“今年9月中央政治局会议强调促进房地产市场止跌回稳，相关政策陆续发布一个多月来，我们也确实感受到了行业止跌回稳的趋势。”胡葆森坦言。

据介绍，今年1月至10月，建业地产累计销售额超过190亿元，其中新政后市场销售成绩受促进明显。仅10月份，该集团销售额就有18.5亿元，相比9月份环比提升9.6%。

虽然地产市场整体景气度下行，但建业一直维持了河南地产界的龙头低位。

研究机构（克而瑞）刚刚发布的2024年1月至10月中国房地产企业销售业绩排行榜中，建业以销售额195.1亿元排名第36位，销售面积307.8万平方米排名第16位。

不仅建业，近一个多月来楼市利好政策频出，也已显著提振了河南地区地产市场。

据贝壳研究院郑州分院统计数据，仅国庆7天，郑州贝壳新房就成交1202单，日均成交172单，同比上涨约22%；二手房成交706单，日均成交101单，同比上涨约41.6%。价格方面，2024年国庆黄金周，郑州新房成交均价为13273元/平方米，同比微涨0.2%。

地产行业发展步入新阶段 建业力求“小而美”

虽然近期伴随政策发力，“内房股”股价较低位有所回暖。但截至11月8日收盘，建业地产、筑友智造科技（00726.HK）、中原建业（09982.HK）三家建业集团旗下港股公司股价依然处于1港元/股以下，建业新生活（09983.HK）也在10月初一度触及1.52港元/股阶段高点后，回落至1.25港元/股。

对于上市公司股价低迷的问题，王俊也在接受采访时坦言，主因仍是投资者对地产行业发展信心不足。

那么，地产行业是否还存在发展前景？未来投资方向又在哪里？

“虽然市场不景气，但我们可以看到，今年年初在河南南阳开盘的建业滨河珑府项目，在开售首日依然销售掉了72%的房源，这说明好房子依然存在市场需求。”胡葆森认为，虽然当前国内部分城市区域部分存在房源库存较大的问题，但依然有很多地方仍存在刚性需求，后者也是地产企业未来需要发力开拓的区域。

专注河南区域市场的建业集团，是改革开放和河南城镇化红利的受益者。在胡葆森看来，当前河南省城镇化率为58.08%，低于全国平均发展水平，地产企业的市场潜力仍然很大。

他提出，当前地产行业已经步入了新的发展阶段。企业已从过去拿到地就能赚钱，转换到了需要深入了解判断市场需求，针对性提供高品质商品服务的时代。具体到建业集团而言，自2022年初开始，该集团就已调整经营战略，“做少、做精、做新、做快”，精简赛道、聚焦主业。

除地产业务外，建业集团近年来也着力拓展了物业和文旅板块。

据介绍，作为华中地区最大的物业管理服务提供商，建业新生活服务项目超1100个，服务业主260万人。

2024年上半年，建业新生活实现基础物管营收11.34亿元，同比增长19.3%，在管面积和合约面积分别为1.9亿方和2.9亿方，复合增长率分别为9.8%和5%。其中在管面积和合约面积中的“第三方面积”（非建业开发）占比分别增加至59.6%和65.5%。

对于此前被指“烧钱”的文旅板块，建业集团在7日接受媒体采访时也称，只有河南·戏剧幻城和建业电影小镇两大项目，目前已实现了文化价值、经济价值共存。

截至今年10月，河南·戏剧幻城累计观剧人次已突破4000万，其中省外客人占比超过70%，而电影小镇游客量也已经达到近1000万人次。